长沙地产8月报

导 读淡季更淡，8月在7月市场低温的基础上，供求量继续下滑。政府出台按区、县认定购房套数新政，但市场反应平淡。业绩压力之下，头部房企带头降价抢跑，竞争环境加剧。1、政策篇：政策市场持续宽松，供需两端齐发力。2、土地篇：四川邦泰二次落子，第三次拟出让住宅用地清单发布。3、新房篇：8月楼市供需持续下探，房企业绩承压降价抢跑。政策端政策市场持续宽松供需两端齐发力1-7月中国房地产相关指标累计值受基数影响降幅收窄，但单月同比降幅扩大，房地产市场正处于调整期，政策市场持续放松。1国家统计局前7月商品房销售累计降幅继续收窄1-7月份国家宏观经济和房地产行业数据出炉，累计值受基数影响降幅收窄，但单月同比降幅扩大。新建商品房销售面积同比下降18.6%，较1-6月收窄0.4个百分点，连续两个月累计降幅收窄。新建商品房销售额同比下降24.3%，较1-6月收窄0.7个百分点，降幅连续第三个月收窄。房地产开发企业到位资金同比下降21.3%，降幅收窄1.3个百分点。但从7月单月数据来看，无论是商品房销售面积、金额，新开工、竣工、开发投资等均环比持降，并回归至年内低位。28月LPR1年期和5年期利率均维持不变8月LPR报价出炉，1年期和5年期利率均维持不变。1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。今年1-8月，LPR共经历两次调整：第一次在2月，5年期以上LPR单边下调25BP至3.95%，降幅创LPR机制设立以来之最；第二次是7月，1年期、5年期以上LPR同步下调10BP，分别降至3.35%、3.85%。虽然8月LPR暂时按兵不动，但房贷利率整体仍在下行通道中。据CRIC调研，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%。3重点城市出台一系列新规支持“好房子建设”8月27日，上海发布新规，提高商品住房中小套型的面积标准，同时优化调整中小套型住房所占比例。在探索房地产行业新模式下，除了上海放开“7090”政策以外，全国各地也在为支持“好房子”建设出台一系列新规。无论是放宽低容积率产品供应，还是控制高层住宅开发，意味着纯刚需类产品市场份额将持续收缩，低密及大户型的改善性产品将成为新房市场的主导。429城发布收储库存细则长沙收储面积小于120㎡住房5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，正式拉开存量房收储大幕。截止8月22日，已有超过50个城市表态支持国有企业收储，这其中既有广州、深圳等核心一二线城市，也有萍乡、滁州等三四线城市，更不乏兰考、灌南、赤壁等县级行政单位。29个城市已落地首批房源征集细则，明确了参与征集的商品房需满足的条件，标志着存量房收储进入落地期。长沙于8月19日发布收储细则，收储面积小于120平米，交通便利，配套齐全的项目。5长沙楼市新政按区县（市）认定住房套数8月23日，长沙市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。明确居民家庭在拟购新房的区县（市）无住房的，可按首套住房认定，办理商业性个人住房贷款；在长沙市域范围内既有住房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率。此举旨在更好满足居民多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康高质量发展。截至8月，中国已有超20个城市按区进行住房套数认定，将认贷范围收窄至购房所在区。去年，重庆、天津、昆明就已出台相关政策，按区优化调控。今年以来，执行相关政策的城市范围进一步扩大，广州、杭州、成都等地均可按区认定购房套数。6政策小结楼市低温，政策市场持续发力，一方面加大宽松力度，如按区、县认定房源套数等。另一方面加大支持力度期望稳定市场，如收储降库存，白名单项目融资等。但在居民未来预期不足的情况下，需求端政策刺激效果有限，房地产市场短期内仍难回温。土地端四川邦泰二次落子、第三次拟出让住宅用地清单发布1四川邦泰长沙第二次拿地底价摘得S1商住地8月长沙六区一县供应2宗，成交2宗经营性用地，土地市场整体热度较低。供应端，天心区挂牌今年首宗地，新开铺S4地块相较2022年周边地块楼面价降幅达1771元/平。麓谷时隔4年再上新，向南衔接梅溪湖商业板块和文化中心。地块详情点击下方链接土地供应 ▏楼面价较周边降1771元/平！新开铺纯住宅地挂牌土地供应 ▏麓谷时隔4年再上新，向南衔接梅溪湖商业板块和文化中心成交端，1宗商办用地由中联重科底价摘得。开福中心板块高质素商住地块由四川邦泰底价摘得，这也是其在长沙第二次拿地，今年5月，四川邦泰曾以5.52亿，拿下长沙梅溪湖一期的014号地块。地块详情点击链接土地成交 ▏四川邦泰拓疆长沙再落一子，竞得黄兴北S1王炸地块22024年第三次拟出让住宅用地清单发布宗近日，长沙市自然资源和规划局发布《2024年拟出让住宅用地第三次清单》，共计45宗地块，拟出让面积3219.63亩。拟供应时间段：2024年8月19日至2024年11月19日。其中：湘江新区13宗，雨花区11宗，望城区4宗，开福区8宗，天心区4宗，长沙县1宗，芙蓉区4宗。包括热门的的洋湖一线临江地块、观沙岭原9#地块、梅溪湖二期纯住地块、新开铺S4地块、南湖六号地块等。土地小结长沙今年供地节奏缓慢，新房销售市场低温传到至土地市场，企业投资意愿不足。政府三批次加大优质土地供应，加大对企业的吸引力。整体投资氛围谨慎的大环境下，优势企业可趁低位补仓核心优质资产，为优化资产结构打下坚实基础。新房端8月楼市供需持续下探房企业绩承压降价抢跑淡季更淡，8月在7月市场低温的基础上，供求量继续下滑。政府出台按区、县认定购房套数新政，但市场反应平淡。业绩压力之下，头部房企带头降价抢跑，竞争环境加剧。1商品房市场供求量同环比再降8月长沙内五区商品房供求量同环比再降，单月成交量仅高于2月春节月，成交均价低位持稳，销售承压。高压之下，头部带头降价抢跑，项目降价潮出现蔓延之势，后市价格端预计将再度下探。2商品住宅市场月末房企降价冲量房企推货意愿不足，供应量同比跌幅5成，需求端不足，客户观望情绪加剧。8月下旬房企加大促销力度，头部房企开启降价强跑，以价换量之下，8月最后一周，成交量回升，但是整体市场仍旧惨淡，成交量同环比跌幅均达到3成。月度成交面积段占比几乎无变动，涨跌幅均不超过1个百分点。8月商品住宅成交产品主力仍为120-144㎡，占比为47%，环比上升1个百分点，已经连续4个月占比上升。120平以下刚需占比20%，下降1个百分点。整体来看，120-144平刚改主力产品呈现持续上升的趋势，180平以上高端改善大平层产品降幅明显，房地产弱市下，购房者入手高总价产品态度愈发谨慎。从价格走势来看，144平以下和144-200平面积段产品价格环比下降，降幅分别为3%和2%。降价潮现，价格端承压。200平以上高端改善产品大幅波动，主要是两个原因所致，一是上月价格骤降所致，本月正常回升。二是月度成交量偏低，单个项目对市场的影响增大，如顶豪项目如保利天瑞，网签均价超过3万/平，大幅度拉升了高端市场均价。3公寓市场成交低总量下，价格大幅波动公寓市场8月无新增供应，成交量低位，环比跌幅4成，同比跌幅近9成。成交均价同环比涨幅较大，主要是成交总量较小，导致旭辉铂悦湘江、润和滨江湾等商业大平层项目对整体市场影响变大，价格大幅波动。4商办市场办公市场0供求，商业成交量跌价涨8月办公市场无新增供求。商业市场均为社区底商拿证，成交量环比量跌价涨，主力成交项目为滨江新城南板块的龙湖春江郦城项目，网签均价达到26045元/㎡，拉动市场均价上行。5营销动态房企业绩完成难度大，降价抢跑冲量开盘：蓄客困难，仅单个项目集中开盘8月长沙仅1个项目集中开盘，为教育大盘中建桃李九章项目，加推去化率高达93%，优质教育仍是去化神器。8月开盘量跌入谷底，主要是两个原因导致，一是淡季房企推货节奏放缓，二则是市场低温，部分首开项目都选择平推入市，蓄客艰难。促销：头部房企降价抢跑，市场竞争环境加剧相较于往年金九银十传统旺季开启强力促销，今年大促时间提前，8月中旬即出现了项目大幅降价的趋势。主要是原因是7、8月房企销售业绩不佳，年度目标完成压力增大，头部房企抢先开始降价抢客。一方面是项目价格促销折扣力度加大，另一方面中介佣金与奖励政策提高，整体市场竞争环境进一步加剧，并且降价潮出现了蔓延之势。总结：受高温天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，8月成交延续低位波动。业绩端承压，房企提前开启强促销模式，8月下旬头部房企带头降价抢跑，下半月成交量有所回升，但整体市场仍旧处于低温下探通道。预计9月房企仍将持续“以价换量”强促销模式冲刺金九，供需两端均有望低谷回温，但是整体市场预期不足的大环境下，预计金九成色难显，市场升温幅度有限。来源/克而瑞湖南区域

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